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商业地产面临着泡沫化的隐忧 高空置率被指只能是养老鼠

发布时间:2014-08-14 16:29:20

 环球财经网讯:在今年以来,与住宅市场的冷清不同,商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大的波动。前7月份的住宅销售额同比降幅为10.5%,而且商业营业用房销售额则增长了8.6%,年内平均同比增幅为近7%。
  在今年以来,与住宅市场的冷清不同,商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局最新的公布的数据显示,在前7月住宅销售额同比降幅为10.5%,而商业营业用房销售额则增长了8.6%,年内平均同比增幅为近7%。
  与此同时,近来万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码,宣布将加大对该领域的投资力度。对此,业内普遍解读为:面对住宅市场疲软,开发商将拓展多元产品分散风险。
  然而,随着品牌房企扎堆进军商业地产,部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示,未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米,增长率达47%。
  商业地产成房企“香饽饽”
  最近,关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息并不少,万科、龙湖等成了业内津津乐道的“典型”。
  日前,万科派亮相,成为广州万科首个商业综合体首次亮相;7月26日,华润置地发布商业地产战略,并称目标是做“中国商业地产领导者”;7月24日,龙湖地产公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图,将把每年销售收入的10%用作商业投资……
  看准商业地产这块“蛋糕”的还有恒大、绿地。今年4月,许家印在恒大内部会议上提出了“要打造恒大的商业地产帝国”。而早在今年3月,绿地集团就在其商业战略推荐会上,将商业地产与住宅地产开发摆上了同等重要的位置。
  频频转型加码,体现着开发商对商业地产较乐观的市场预期。“在对124个城市、500多位开发商或业主、800位资深专业人士等进行调查统计后发现,2014年上半年,中国商业地产信心指数是112.1,整体市场普遍乐观。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
  住宅市场遇冷促房企转型
  业内人士分析指出,品牌开发商对商业地产的追捧,与住宅市场的下行不无关系,多元产品有助于分散市场风险。
  据统计局公布的全国房地产开发和销售情况显示,今年以来,住宅市场成交面积、金额连续6个月均呈现同比下滑趋势,7月两者降幅均达到年内新高。
  而商业地产市场则无论从销售面积还是销售金额上,都表现得较为坚挺。“相对来说,商业地产整个业绩一直是持续的,降温力度不明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析称。
  另外,严跃进认为,商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上,“商业地产可以做高附加值”。
  商业地产面临高库存之忧
  在住宅市场,“去库存”已经成了不少房企的首要任务。而在房企扎堆转型注资后,商业地产市场也面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。
  盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示,截止今年上半年,商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万方,达到47%的增长率。”张平认为,商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题,写字楼更加明显,未来供应将是现有存量是1.5倍。
  “内地商场空置率很高,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上,恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出,整个房地产市场正在走向调整期,大量的商业地产泡沫会被挤破。
  除日益走高的库存问题外,严跃进认为,房企进军商业地产,也需对整个经济周期进行较好地把控。他认为,商业地产有很强经济周期性,在目前宏观经济不好的情况下,咨询、贸易等行业业绩下滑,进而会影响此类商业项目的库存去化和租赁收入。
  相关文章:上海港台商人抛房救业 钢贸老板弃房断供
  “抛房救业”现象重现沪上
  上海房地产信贷放松信号初显。继农业银行宣布商贷金额达到200万(含)以上的客户首套房可享受按揭贷款利率9.5折之后,8月13日,民生银行也对首套房贷利率推行了优惠政策:近3个月内金融资产超过500万的客户首套房贷款可享受基准利率8.5折优惠。
  尽管大多数限购城市已经放松,但其效果有限。部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等,甚至出台了定向“救市”措施。
  中房信集团总裁丁祖昱分析认为,全国楼市6月份降到最低点,7月份大多数城市已有所回升。这一次市场回稳要分先后,不一定都会上升。
  德佑地产研究总监陆骑麟认为,二三线城市的限购松绑,客观上有利于开发商资金的回笼,同时开发商的心理也产生了一定的变化。少数开发商甚至逆市涨价。
  21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示,取消限购的城市,都有大量的库存需要消化,当务之急就是去库存,走量为主。开发商宣布涨价是不明智的。也许这种营销手段,能够获得短时的销售业绩,但很快就会遭遇供应太大、需求不足的问题。明智的开发商应抓住取消限购带来的良好预期,趁着部分消费者试探性入市的有利时机,采取新盘低价入市、老盘灵活促销的手段,尽快去化,回笼资金。
  近日,“弃房断供”事件出现于人们的视线,江苏、浙江、福建等地均传出了业主主动断供的现象。据德佑地产新江湾城地区门店介绍,新江湾城板块的第一批业主中,有不少是从事钢材生意的福建商人,2011年左右在此置业,挑选的都是最好的房子,总价比较高,而由于生意上的资金流动需要,他们多为贷款买房,因为房屋总价高,贷款额度也非常高。然而随着近两年钢材行业的衰败,其生意难以维持,从而出现断供的现象。
  “抛房救业”的情况也已蔓延到了部分外籍和港台人士身上。据德佑地产新天地店介绍,新天地板块高端楼盘的业主以外籍和港台人士居多,由于近年来全球经济低迷,不少业主自身产业吃紧,抛售房产来补救产业、偿还债务的情况,今年明显增多。由于急于抛售,这类业主的议价空间往往较大。例如近期就有翠湖天地业主将房源报价从原来的1300万元下调至1200万元,诚意出售的房源议价空间一般可以达到10%左右。
  陆骑麟认为:“弃房断供”、“抛房救业”等情况的出现,根源还是在于相对低迷的经济形势。这类情况还只是少数。但在一些原本投资、投机性购房较为集中的区域,它对于区域内市场心理的影响还是不容小视的,很可能带动悲观预期在区域业主中的蔓延。
  与上海一样,坚持限购的南京,商品房去化情况很不乐观。据第三方机构数据显示,南京库存已从去年的3万套左右,升至目前的4.5万套,而今年下半年供应量还要比上半年增长约10%。
  7月开始,南京楼市出现价格战,南京多个板块的楼盘降价促销。8月7日新城香溢紫郡提出“降价赔付”的标准:项目推出一批特价洋房,主力面积78-120平方米,如一年以内卖出的房子价格下降,买房人可以无理由退房,且开发商承诺按总房款8%的利息补偿给买房人。“保价行动活动时间只在8月份,属于阶段性的促销活动。”南京新城允升房地产有限公司营销经理刘茜介绍说,目前南京楼盘销售都很好,一些项目价格还有所回归,下半年是抄底的好时候。据其透露,推出赔付促销措施的第一个周末,新城香溢紫郡卖了近50套,相当于两周的量。
  有不少的南京业内人士认为,青奥会召开之后,南京限购政策可能也会有所放松,在明年的上半年房价将有所回升。朗诗集团董事长田明表示,现在中国房地产最大的问题,是供求关系的问题,供给了大于需求,而且需求已经是透支掉。

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