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要还5000亿元 房地产的信托兑付悬在了明年

作者:沈阳新闻
发布时间:2014-07-21 15:48:53

经济观察报 记者 朱熹妍 房地产信托并未成为众矢之的。至少,目前是如此——6月份的集合信托产品中,房地产融资再回榜首,平均的收益率也高于其他领域。另外的一端的兑付景象,也还算过得去。虽然有几个房地产项目爆出资金链风险,但是大多都是平稳度过。

当然,这并不能够说明风险已然过去了。从信托业协会近日发布《中国信托业发展报告(2013-2014)》显示,截至2013年末全国房地产信托产品(单一+集合)有2613个,业务存量为10337.49亿元。其中0-6个月(2014年上半年)到期的产品有13.70%,6-12月(2014年下半年)到期的产品有19.79%。

也就是说,今年上半年到期的房地产信托有1416亿元,下半年到期的有2046亿元。而截至2013年末未来12-24个月到期的房地产信托约有45.66%。说的更明白些就是,明年资金需要从房地产回流4720亿元。加上从被基金子公司分流的业务,这个数字将会更大。

调控政策未见放松、市场下行趋势仍然存在,这无疑会让房地产商们回款困难、资金链紧绷,即将于明年到来的信托兑付高潮也必定会为风险。

而调控政策与市场之间正在微妙而激烈地博弈,暂时的风平浪静,波涛暗涌。

半年多借1000亿元

据用益信托提供的数据显示,从6月份成立的集合产品投资领域分布来看,资金主要集中在房地产、基础产业和其他领域,其中房地产集合信托产品成立97款,共募集资金152.06亿元,占总规模的26.49%,平均9.78%的收益率也排在各领域之前。

这也只是延续了这半年来的趋势。从1-6月份的集合信托成立数据来看,房地产类融资规模占据首位,成立的 591款产品共募集资金1192.26亿元,占总规模的27.76;工商企业类规模占比仅为13.77%,基础产业领域融资占比回升至19.83%,较上月同期占比上升了1.68个百分点。

用益信托研究员颜玉霞认为,尽管陆续有兑付风险爆发,庞大的融资需求及高回报诱惑,房地产领域仍然是信托公司业务开展的重点。

从另一个官方数据中推算,形势更为明显。从信托业协会近日发布《中国信托业发展报告(2013-2014)》显示,截至2013年末全国房地产信托产品(单一+集合)有2613个,业务存量为10337.49亿元,较2012年增长超50%。在这万亿规模中,0-6个月(2014年上半年)到期的产品有13.70%,6-12月(2014年下半年)到期的产品有19.79%。

也就是说,今年上半年到期的房地产信托有1416亿元,下半年到期的有2046亿元,全年约3500亿元。

按照单一和集合信托“2013年末对半开”的比例计算,上半年信托渠道对房地产融资流入约2400亿元,流出约1416亿元,净流入1000亿元。

加之基金子公司的抢单,实际上房地产信托业务的规模仍然以超过10%的速度递增,资金面比较宽裕。这个结果与媒体此前的看法大相径庭。

下半年的整体局势也并不像想象中的那样紧张,按照目前的数字计算,(算上前6个月多融来的1000亿元)只要再发至少1000亿元的信托产品就能勉强持平。按照6月份的速度,这个指标很容易完成。

不过,这仍不能使个别项目拜托麻烦,毕竟来自信托、基金子公司的融资只是一方面,一些地域的房价下行趋势也已经明朗,高耸的负债率也许会让某些房地产公司难以借新还旧。所以兑付危机依然会出现,只是不大可能会演变成系统性风险。

明年要还5000亿元

关键在于明年。

房地产必须面临两个难题——其一是房价是否会断崖式下降,二是至少归还5000亿元的信托贷款。

上述官方数据显示,截至2013年末未来12-24个月到期的房地产信托约有45.66%。说的更明白些就是,明年资金需要从房地产回流4720亿元。加上从被基金子公司分流的业务,这个数字将会更大。

除非,融资能保持现有的增长速度。

坏消息是,监管却越来越严。银行加强了对开发商融资的名单制管理,对重点地区和领域开始实施监控,对一线城市和二、三线城市市场实行更为严格的差异化信贷投放政策。据称,一些地方银监局甚至给银行房地产信贷投放划上“警戒线”,有的要求占总体信贷投放比例不超过20%。

同属银监会管辖的信托公司也可能在风控上跟进——自去年底开始,监管层的思路明显趋严,并有意控制房地产信托的规模和速度。同时,对历来对风险容忍较高的基金子公司也有加强风控的趋势。经过之前一年多的冲规模,基金子公司也开始从内部管理进行调节。

来自政府核心的最新表态也许是个利好。根据最新发布的《2013年中国人民银行年报》显示,2014年“宏观调控将统筹稳增长、调结构、促改革和防风险”。长期观察中国房地产的中国指数研究院认为,对于房地产业来说,货币环境稳中趋松有助于稳定市场预期,但结构性调整决定了直接利好将相对有限。意思大概就是,政策环境至少不会比上半年更差,不过回转力度也不会太大。“金融支持、企业促销力度及市场预期引导是下半年房地产市场变化的关键。”中国指数研究院表示。这又将问题抛回给央行——是否会放松房贷的规模及利率水平。其中的逻辑是,房贷放松推动市场回暖,房地产商们的资金回流后,才能应付即将到来的兑付高潮。

可以确定的是,未来36个月里不能排除的是,个别房地产商仍然会上演风险事件。

过分担心也是不必要的。信托业协会公布的数据显示行业为风险事件已经计提了90亿元的赔偿准备金。同时,在分级监管的思路下,信托公司的增资潮也在继续。在刚性兑付未有打破迹象的当下,信托公司日渐丰厚的资本金将成为个别房地产信托风险的最后防线。“房地产的利好影响有限,房行业调整最短需要两年。”在最近的一次在电话议会中,瑞银首席中国经济学家汪涛预计,房地产调整给中国经济预期其带来的风险将在第四季至明年进一步反映。

不过,她认为在短期之内风险事件不会大规模出现。原因是内地银行贷款增加,贷款利率下跌;新的影子银行模式会接手到期信托;而且地方政府也不会坐视不理的。来源:经济观察网 作者:朱熹妍

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